【どこよりも分かりやすく解説】サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)とは?

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サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)とは?

高齢者マーケットの現状

特別養護老人ホームには、全国で42万人の人が入所を待っているという現状があります。

老人保健施設、介護療養型病床、医療療養型病床の3大介護施設に110万人の人が待機しており圧倒的に不足しています。

そのため、サ高住のような賃貸住宅の供給を急ぐ必要があるのです。

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サービス付き高齢者向け住宅とは

住居と医療サービス・介護サービス・その他の高齢者生活支援サービスの4つが一体となって提供される事業です。

まさにハードとソフトが合体したものですね。家賃収入だけではなく、サービスに対する報酬も発生するので4つの収入源が実現します(デイサービスを併設することでさらに経営効率が良くなります)。

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サービス付き高齢者向け住宅登録基準

【入居者要件】

60歳以上の者または要介護・要支援認定を受けている者及びその同居者(配偶者、60歳以上の親族、要介護・要支援認定を受けている親族)

【設備基準】

(規模)
  • 1戸あたりの床面積は原則25㎡以上
  • 居間、食堂、台所等、高齢者が共同して利用するために十分な面積を有する共用の設備がある場合は、18㎡とすることができる。
(設備)

原則、各戸に台所、水洗便所、収納設備、洗面設備及び浴室(共用部分に共同して利用するため適切な台所、収納設備又は浴室を備えた場合は、各戸が水洗便所と洗面設備を備えていれば可となる場合があります)

【登録できる住宅の種別】

登録できる住宅の種別は、賃貸住宅または有料老人ホームです。

賃貸住宅または有料老人ホームを構成する建築物ごとに登録をします。

【契約内容】

  • 書面によるものであること
  • 居住部分が明示されていること
  • 敷金・家賃以外の金銭を受領しない契約であること
  • 入居者の合意なく居住部分の変更や契約解除を行わないこと
  • 工事完了前に前払金を受領しないこと
  • 家賃等前払金を受領する場合は、前払金の算定基礎、変換債務の金額の算定方法を明示し、入居後3ヶ月以内の契約解除、入居者死亡により契約が終了した場合、契約解除等の日までの日割家賃を除く前払金を返還すること、家賃等の前払金に対し、必要な保全措置が講じられていること

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高齢者賃貸住宅経営のメリット

経済成長が低調な現在、基本的に投資はキャピタルゲイン(売買益)ではなく、インカムゲイン(運用益)に焦点を当てたほうが有利です。

土地の値段はあがり続けるという神話が崩壊した今、継続的、長期的に確実な収入が得られるスキームを目指していきましょう。

そこで、注目したいのが、「サービス付き高齢者向け住宅」です。

独居老人、老老介護が急速に増加し、冒頭でも記述した3大介護施設に110万人の人が待機しているという背景を受け、既存の高齢者向け住宅である、「高円賃」「高専賃」「高優賃」(地域優良賃貸住宅高齢者型)が『サービス付き高齢者向け住宅』として一本化されたのです。

平成23年に改正された高齢者住まい法。

この改正によって、一般の人たちにも運営のチャンスが開けました。

今までは、医療法人等一部の民間企業が独施印していた高齢者向け賃貸住宅事業に参入しやすくなったのです。

「サービス付き高齢者向け住宅」の最大のメリットは、高齢者向け賃貸住宅の需要は高く、安定した収益が見込め、補助金、税の権限などを受けられる、ということにつきます。

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サービス付き高齢者向け住宅と補助金

建設にあたり、整備費に対しての補助内容

建設費の10分の1、改修費の3分の1について、国の補助を受けることができます。

上限は1戸につき100万円までです。

デイサービスや診療所など、住宅部分でない高齢者生活支援施設の併設にも補助金交付があります。

この場合、上限は1施設当たり1000万円です。

登録申請

国や地方公共団体の補助金を受けるためには、サービス付き高齢者向け住宅として登録されることが必要です。

補助金を受けないとしても、登録されておくとよいでしょう。

サービス付き高齢者向け住宅として登録されることで、一定の基準を満たした公に認められた施設として、さらには国や自治体が情報公開してくれるので入居者を集客できるというメリットがあります。

東京都医療・介護連携型サービス付き高齢者向け住宅モデル事業

東京都では、高齢者が医療や介護等が必要になっても、安心して住み慣れた地域で住み続けることができる住まいを充実させるため、医療・介護・住宅の三者が相互に連携し、各サービスを効果的に提供する方策や体制の整っているサービス付き高齢者向け住宅を選定するとともに、併設する医療・介護サービス事業所等の整備費の補助を行っています。

【モデル事業の対象】※下記の1、2のいずれにも該当するもの
  1. サービス付き高齢者向け住宅、医療系及び介護系併設事業所を一体として、新規で建築又は既存建築物を改修して整備する事業(医療・介護系事業所のいずれかは近接事業所との連携も可能ですが、近接事業所は補助対象となりません)
  2. サービス付き高齢者向け住宅内で提供される生活支援サービス、医療系・介護系併設事業所等において提供されるサービスの実施主体が連携して、各サービスを効果的に提供する方策や体制の整っている事業
【提案事業の主な要件】(サービス付き高齢者向け住宅)
  • 戸数は5戸以上であること
  • サービス付き高齢者向け住宅への登録要件を満たし、建物等の図面をもとに登録窓口と事前協議等を行っていること
  • 区市町村等関係機関に事前協議等を行っていること
  • 緊急対応、安否確認や生活相談などの基本サービスを提供するためのスペース(スタッフが常駐し、入居者からの生活相談等を受けるためのスペース)を備えること
  • 緊急時対応や安否確認を適切に提供するため、緊急通報装置や安否確認装置等を住宅内に設置するなど体制を整備すること
  • 住宅内に常駐する職員は、原則として24時間365日常駐であること

補助金の応募から決定まで

補助金の申請書類は、国交省の事務委託先の住宅整備事業事務局に提出します。

事務局は書類を審査して都道府県知事に計画内容に問題がないかを照会します。

都道府県や市町村は独自の登録要件を設けている場合がありますので確認が必要です。

  1. 都道府県から事務局に結果回答
  2. 応募者へ採択通知
  3. 事務局に交付申請を提出
  4. 交付決定
  5. 事業着手
事業着手後

いよいよ、建設に着手し、それから管理を受託、または一括借り上げにするのであれば管理業者との契約締結という作業があります。

それから、入居者募集となります。

公的資金を利用した場合、公明正大性を確保するため「入居審査を都道府県が行う」というところがポイントになります。

ここで少し時間がかかりますので、スケジューリングには余裕をもって立てていきたいところです。

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サービス付き高齢者向け住宅の税制優遇

サービス付き高齢者向け住宅について平成27年3月31日まで(所得税・法人税については平成28年3月31日まで)は、下記の特例が適用されます。

新築(新築後また人の居住の用に供されたことのないものの取得も含む)であって、入居者と賃貸借契約を結ぶものに限ります。

※適用要件の詳細は、租税特別措置法及び地方税法を確認する必要があります。

【所得税・法人税】

5年間 割増償却 40%(耐用年数35年未満28%)

※ただし、平成27年4月1日~平成28年3月31日までの間に取得したものの割増償却率は半分

床面積要件
  • 25㎡以上/戸(専用部分のみ)
  • 戸数要件:10戸以上

【固定資産税】

5年間 税額を3分の2軽減

床面積要件
  • 30㎡以上/戸(共用部分含む)
  • 戸数要件:5戸以上
構造要件

主要構造部が耐火構造または準耐火構造であること 等

補助需給要件

国または地方公共団体からサービス付き高齢者向け住宅に対する建設費補助を受けていること

【不動産取得税】

家屋

課税標準から1200万円控除/戸

土地

家屋の床面積の2倍にあたる土地面積相当分の価額等を減額

床面積要件
  • 30㎡以上/戸(共用部分含む)
  • 戸数要件:5戸以上
構造要件

主要構造部が耐火構造または準耐火構造であること 等

補助需給要件

国または地方公共団体からサービス付き高齢者向け住宅に対する建設費補助を受けていること

固定資産税・不動産取得税の減税例

(事例)
  • 戸数:30戸(戸当たり30㎡)
  • 敷地面積:800㎡
  • 戸当たりの建設費:900万円
  • 土地取得費:1億円
特例なし 特例あり 本措置による減税額
固定資産税(年間) 227万円 76万円 151万円
不動産取得税(家屋) 486万円 0万円 486万円
不動産取得税(土地) 90万円 0万円 90万円
合計(初年度) 803万円 76万円 727万円
合計(5年間) 1647万円 357万円 1290万円

相続税対策

相続税対策で賃貸住宅を建築したという事例を良く聞きます。

ここで重要なのはその賃貸住宅経営が相続税の節税効果を抜きにしても単体で収益があがるかどうか、ということです。

十分な収益を見込めるサービス付き高齢者向け住宅では、賃貸住宅系の建物を建てると大きな評価減が得られることになり、この評価減に実際の税率をかけたものが土地活用による減税効果となります。

その他のメリット

税制優遇があることで部屋数を増やした事業計画に変更することも可能になるのではないでしょうか。

賃貸規模が5棟以上または10室以上になれば、65万円控除、専従者給与等の所得税の特典も期待できますね。

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サービス付き高齢者向け住宅の融資等による支援措置

民間金融機関、住宅金融支援機構のいずれもがサービス付き高齢者向け住宅の建設を後押しする状況であり非常に有利な状況です。

住宅金融支援機構のメリット・デメリット

【メリット】
  • 長期固定金利で借入できるので、金融上昇リスクがない。
  • 評価が民間金融機よりも高い。
  • 土地購入費も融資可能。保証人がいなくても良い融資制度もある。
【デメリット】
  • 長期固定金利なので民間金融機関より金利が高い
  • 書類が多く手続きが煩雑。

サービス付き高齢者向け賃貸住宅融資

サービス付き高齢者向け賃貸住宅融資とは、「サービス付き高齢者向け住宅」として登録を受ける賃貸住宅の建設に必要な資金、当該賃貸住宅に係る改良に必要な資金または当該賃貸住宅とすることを目的とする中古住宅の購入に必要な資金を貸し付けるものです。

【主な条件】
  1. 高齢者の居住の安全確保二関する法律第5条第1項に規定する「サービス付き高齢者向け住宅」としての登録を受ける賃貸住宅であること
  2. 省エネルギー対策等級3以上の性能を有すること
  3. 融資対象となる賃貸住宅部分の延床面積が200㎡以上であること
  4. 敷地面積が165㎡以上であること
  5. その他機構が定める技術基準に適合すること
【主な融資条件】
資金使途 サービス付き高齢者向け賃貸住宅の建設資金、改良資金
サービス付き高齢者向け賃貸住宅とすることを目的とする中古住宅購入資金
借入額 借入の対象となる事業費の100%以内(10万円単位)
(補助金等を受ける場合は借入額が減額される場合があります)
借入金利 35年固定金利または15年固定金利
返済方法 元利均等毎月払いまたは元金均等毎月払い
返済期間 35年以内
担保 借入の対象となる建物と土地に、機構のための第1順位の抵当権設定
保証 一般住宅型(各居住部分に台所、水洗便所、収納設備、洗面設備、及び浴室を備えた住宅)の場合、連帯保証人が必要。施設共用型(一般住宅型以外の住宅)の場合は連帯保証人は不要
【借入手続きの流れ】
  1. 事前相談・借入の申込み
  2. 融資審査
  3. 融資予約
  4. 設計検査
  5. 着工
  6. 中間資金の受取・融資基本約定書の提出
  7. 竣工
  8. 竣工現場検査・工事費精算報告
  9. 総額決定
  10. 契約
  11. 最終回資金の受取

銀行融資の注意点

建築費から自己資金をひいた額の担保評価があることがポイントです。担保評価から逆算してその範囲内で建築プランを作成する、ともいえますね。

銀行融資の場合、担保、賃貸事業としての収益性、収入や財産状況、その人の属性を全てあわせて判断されます。そうはいっても銀行というところの特徴を考えれば、万が一のときの場合の回収のことを最優先にしますので、「担保」が非常に重要な要素であるといえます。

担保評価は十分に注意し行う必要があります。

リバースモーゲージ(住宅融資保険)

入居者に対する支援として民間金融機関が実施するサービス付き高齢者向け住宅の入居一時金に係るリバースモーゲージ(死亡時一括償還型融資)に対して、住宅融資保険の対象とすることにより支援しています。

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サービス付き高齢者向け住宅の改修

「手すりの取り付け」「段差の解消」「すべりの防止、移動の円滑化のための床又は通路面の材料変更」「引き戸棟への扉の取替え」「洋式便所等への便器の取替え」「その他各工事に付帯する工事」といった高齢者向けの住宅改修も介護給付の対象となっています。

住宅の改修であればどんな場合でも介護保険が適用されるというわけではありませんので注意が必要です。

トイレの便座を温水洗浄便座に変えるだけの工事などは介護保険が適用になりません。

あくまでも『高齢者向けの住宅改修』が対象です。

住宅改修を行う事業者に対する指定制度は特ありません。

そのためか、悪質な業者によるトラブルも発生しているようです。

介護保険の上限金額

住宅改修については、介護保険の給付の対象となる上限金額は20万円とされています。

改修工事の回数にかかわらず、介護保険からでる金額は20万円までということです。

戸の住宅について1回までとされています。転居した場合は再度申請が認められています。

住宅改修フローチャート

  1. 介護支援専門員(ケアマネージャー)に相談
  2. 改修前の申請 (申請書、住宅改修が必要な理由記載した理由書(※)、工事費の見積)
  3. 改修工事実施
  4. 支給申請(領収書、工事完成後写真など)
  5. 保険者による確認・住宅改修費の支給

以前は、改修工事が終わってから保険給付の申請がなされていました。

工事業者は介護保険が適用されないような工事までも行い、高額な自己負担金が発生するなどの問題が多発したため、現在では改修工事をする前に申請を行うことと改正されました。

※住宅改修が必要な理由を記載した理由書とは・・・

なぜその改修が必要なのか、ということを示した理由書の提出が求められます。理由書には利用者の体の状況、介護の状況、住宅改修の狙いなどを記載します。

また、利用者の日常生活にどのような不都合が生じているのか、かいしゅうによってどんな効果が望めるのか、といったことをわかりやすくポイントを押さえて記載しましょう。

理由書の作成には、専門家に相談するのが一番です。

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