民泊新法で大注目!「住宅宿泊管理業者」になるには?

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民泊新法で大注目!「住宅宿泊管理業者」になるには?

はじめに

6月15日の民泊新法(住宅宿泊事業法)実施を目前に控え、いよいよ民泊業界に新しい風が吹きます。

民泊新法での大きな特徴として、民泊業に携わる人や会社を3つのプレーヤーとして細分化していることが挙げられます。

住宅宿泊事業者」「住宅宿泊管理業者」「住宅宿泊仲介業者」の3つに分けられますが、その中でもいちばん活気づくのが、住宅宿泊管理業者ではないでしょうか。

どういった背景で制定された業者か、詳しく見ていきましょう。

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「ホームステイ型」と「家主不在型」に分けられる民泊業者

民泊は大きく2種類に分けられます。

ホームステイ型ともいわれる「家主滞在型」民泊では、宿泊客が宿泊利用をしているときに、家主もその住宅に滞在していることが条件です。

もうひとつは、「家主不在型」民泊で、これは家主が滞在していない間に、客を宿泊利用させる民泊のことです。

そもそも民泊には、ホームステイのように、普段住んでいる住宅に招き入れ、生活をするように宿泊させるといった特徴がある一方で、長期出張や転勤、空き家対策などで、普段は空いている部屋を有効活用させる特徴もありました。

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グレーゾーンな民泊業者が乱立

家主が不在でもいいことから、新しい事業として、投資家や事業家たちが、所有するマンションを利用して民泊業を始めるケースが多発しました。

ただし、民泊を行うには届出が必要です。また、特区と呼ばれる地域で、東京では大田区、関西では大阪市など、民泊を行える地域は限定されていました。

それでも、決められた厳しい規制などは特になかったので、ヤミ民泊と呼ばれるような届出をしていない業者が後を絶ちませんでした。

そんな中、民泊利用客のマナーの悪さ、特にゴミの散らかしや騒音問題が頻出するようになりましたが、表立っては「民泊」としていない場所のことなので、誰も管理をする人はいない状態でした。

その結果とは言えないかもしれませんが、民泊を悪用した事件が起きるという最悪な事態を招きました。

そうして、日々普通に生活するわたしたちにとって、民泊はあまり良い印象を持ちづらくなりました。例えば、自分が今住んでいるマンションの一室で民泊をしようとする動きがあったとしたら、きっと反対するだろうと思うようになりました。

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インバウンド受け入れのためには民泊は必要不可欠

あまり良い印象を持たれていない民泊ですが、東京オリンピックを目前にした日本では、民泊施設は必要不可欠なものとされています。

日本政府観光局(JNTO)の統計によると、2017年に日本を訪れた外国人観光客は2869万人にのぼり、統計を取り始めた1964年以降で最多の数字を叩き出したとのこと。

現在進行系で、国を挙げての日本への旅行を積極的にプロモーションを行っているので、この数字は今年以降も更新されることが予想されます。

こうなってくると問題となるのが、観光客の宿泊先です。観光客は、日本全国に満遍なく訪れるわけではなく、やはり大都市圏に集中します。

観光客の受け入れ先として、その大都市圏にあるホテルや旅館などでは到底数が足りません。かといって、日本でホテル旅館業を行うには、旅館業法との兼ね合いなどもあり、新しく大規模な宿泊施設を作ることもなかなか難しい現実があります。

そこで、宿泊施設の不足問題を解消すべく見出されたのが民泊でした。

しかしながら、いざ実際に民泊を始めてみると、上記のように問題が山積し、おぞましい事件まで起こってしまう結果となりました。

そうは言っても、一般的なホテルや旅館よりも安価な宿泊料や、生活するように気兼ねなく使えることから、観光客にも人気ですし、空き家問題や空室のまま稼働していない部屋の有効利用法としても、多方面において民泊は解決策となるのは間違いないのです。

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民泊をきちんと「管理」する

そこで、政府は、「違法民泊の撲滅」「近隣住民への配慮」「犯罪の温床にさせない」「既存宿泊施設への配慮」などを考慮し、2017年6月に「住宅宿泊事業法(民泊新法)」を成立させました。

今まで問題になっていたことを解消すべく成立された法案で、いよいよ今年の6月15日に実施する運びとなりました。

民泊新法では、「事業者」「管理者」「仲介者」という3つの立場を明確にし、それぞれに義務を設けています。

今まで特区だけで認められていた民泊を、どの地域でも行うことができるようになりますが、そのためには、民泊業者は個人法人問わずに、きちんと届出をすることを義務付けられました。

届出内容として、上記に挙げた、「ホームステイ型」か「不在型」を申告しなければなりません。

そして、家主不在型の民泊とする住宅には、管理者を置くことが必要となりました。「住宅宿泊事業者は、家主不在型の民泊を行う場合は、住宅宿泊管理業者に管理を委託する」ことが正式に義務として定められたのです。

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住宅宿泊事業者(民泊業者)の措置義務

民泊新法では、事業者・管理者・仲介者それぞれに、行わなければならない義務措置を設定しています。

特に民泊事業者には細かく設定されており、民泊として使う住宅の設備、周辺住民への配慮や宿泊外国人への外国語での対応、災害時の安全確保、宿泊名簿の作成、届出民泊であることが分かる標識の掲示などを義務付けています。

これを家主不在型民泊で対応することは不可能です。このことから、家主不在型の民泊を行うのであれば、管理者にその管理を委託してくださいね、という話になるのです。

民泊業者から委託をされた住宅宿泊管理業者は、事業者に代わって、上記のような一切の管理業務を行わなくてはなりません(標識の掲示は除く)。

管理業という名前が付いていますが、民泊の運営を代わりにする「民泊運営代行業者」のようなイメージを持つといいでしょう。

こうして、民泊を行う人、民泊住宅の近くに住む人、もちろん民泊を利用する人、様々な立場の人が安心して民泊に関係できるようにしていこうという目論見です。

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住宅宿泊管理業者になるには

6月の民泊新法実施を前に、3月15日から住宅宿泊管理業者登録の受付が始まりました。

5月時点では、約480の個人法人が申請を行っています。また、6月15日まで登録を非公表としている業者も多いとのことで、住宅宿泊管理業者は一気に増えるとされています。

住宅宿泊管理業者になるには、

<個人の場合>

  • 住宅の取引又は管理に関する実務実務を伴う業務に2年以上従事した者
  • 宅地建物取引士(宅建)の登録を受けている者
  • 管理業務主任者の登録を受けている者
  • 賃貸不動産経営管理士の登録を受けている者

<法人の場合>

  • 上記<個人の場合>の要件を満たしている従事者を有している
  • 宅地建物取引業者の登録を受けている法人
  • マンション管理業者の登録を受けている法人
  • 賃貸住宅管理業者の登録を受けている法人

以上のいずれかを満たしていることが必要です。

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住宅宿泊管理業者は「登録」制

民泊に携わる、事業者・管理者・仲介者はそれぞれ監督を行う行政に対し、「届出」もしくは「登録」を行う必要があります。

この「届出」と「登録」、何が違うのかと言うと、行政の審査の厳しさだと言えます。

民泊事業者が行うものは「届出」で、必要書類を作成し、すべて揃えて都道府県の窓口に提出をすれば、それで効力が発生します。婚姻届も届出ですので、それをイメージすると分かりやすいかと思います。内容に不備がなければ受理され、晴れてあなたも民泊事業者です。

もちろん、内容や書類に不備があれば、不受理となりますのでご注意を。

民泊管理者は、届出より少し厳しい「登録」を行わなくてはなりません。登録は、必要書類を作成、すべて揃えて国土交通省の窓口に提出をします。でも、この提出だけで完了といかないのが登録です。

書類を提出すると、審査期間に入り、不備がなければ帳簿に載ります。この帳簿に登録されれば、完了となりますので、届出よりも少し時間がかかります。

ただし、行政の審査が厳しい「許可」に対し、「登録」は行政の判断が入りませんので、提出されたものに不備がなければ、基本的にOKとされます。届出より厳しくて、許可より緩い、といった感じでしょうか。

審査期間を経て、住宅宿泊管理業者として帳簿に記載されれば、これで晴れて民泊の管理業務ができるというわけです。

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まとめ

住宅宿泊管理業者に委託をしなければならない家主の「不在」については、どこからどこまでを不在とするかは一概に定められていません。

新法では、「日常生活を営む上で通常行われる行為に要する時間の範囲内」であれば不在にできるとされています。

例えば、宿泊客へ提供する日用品などの買い出しなどで、近くのスーパーに行くために、住宅を留守(不在)にすることはできます。しかし、その場合でも「原則1時間程度」とされています。スーパー等が近くになく、遠方に行く場合でも「2時間程度」です。

これでは、ほぼすべての民泊業者が「家主不在型」民泊として届け出ることになるのでは?とも思えます。

家主不在型民泊は、必ず民泊管理業者に管理業務を委託しなくてはなりません。

こうなると、新法実施後の「住宅宿泊管理業者」の需要は多くなることが予想されますし、その責任も大きくなることが分かるかと思います。

実施直後は手探り状態が続くかもしれませんが、民泊事業に携わる人、民泊住宅周辺に住む人、そしてもちろん民泊を利用する宿泊客が快適に、安全であることを念頭に置かれている民泊新法です。定められたことはきちんと行おうとする意識を、今一度持ちたいものですね。

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